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红五月成交创年内新高 恐慌情绪再现
 
????进入“红五月”后,北京楼市成交随着气温节节攀高,5月纯商品住宅新房成交自2011年2月“京十五条”公布后首次突破8000套大关,被一些业内人士称为楼市成功“筑底”的标志。随着多个项目热销,担忧房价将触底反弹、“再不买就错过最后时机”的“恐慌性购房”也重返楼市。
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??? 5月楼市成交量冲高
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??? 记者综合北京市住建委网站、亚豪机构、思源机构和中原地产的统计数据显示,截至5月30日,北京一手商品房交易量已维持了连续4周的上涨行情,扣除保障房后,全月纯商品住宅新房成交自2011年2月“京十五条“公布后首次突破8000套大关。
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??? “5月前三周成交就已和4月持平。”思源经纪北京副总经理任莉告诉记者,据思源监测的数据显示,截至5月20日,北京市普通商品住宅去化率已超过60万平米,环比增长近50%,几乎与4月的整个去化量相当。
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??? 不少业内人士用“喜出望外”来形容北京楼市5月的成交佳绩。在经历了前三周每周近10个新盘入市冲高成交量后,上周(5月21日-27日)仅有5楼盘入市,但期房、现房商品住宅累计成交2834套,面积31.4万平米,环比前一周(5月14日-20日)套数增加13.8%,成交面积增长12.8%。
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??? “3月成交初现小回暖,而4月中下旬受国家强调楼市调控不动摇的讲话影响,市场又开始下滑,从5月坚挺的成交量能基本判断,北京楼市成交量已经筑底并开始缓慢回升。”亚豪机构副总经理任启鑫告诉记者。
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??? 购房者预期发生变化
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??? 据上述机构统计,5月北京约有近30家楼盘集中入市,供应量创下北京年内的高峰。
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??? 其中龙湖·时代天街“夜光”、北京城建·世华泊郡“售罄”、华润·橡树湾“开盘认购超12亿元”、招商嘉铭珑“两周热卖6亿元”、华润·公元九里“认购破8亿元”等楼盘热销新闻不断。
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??? 随着纯住宅商品房月度成交量重回8000套大关,持续了一年多的观望预期似乎也被打破。记者了解到,上述囊括了刚需、中高端住宅的项目热销形成了今年市场首次大规模的红火场面,更引发担忧房价将再次上涨、“再不买就错过最后时机”的“恐慌性购房”重返楼市。
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??? “一个月之内已帮了四位朋友联系买房。”一家国有企业高管告诉记者,目前房地产调控政策即使不会放松,也不会更严厉,而从国家经济发展情况看,银根放松,启动新一轮基建投资都意味着买房时机已到,据其了解很多项目都已开始“暗涨”。
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??? 中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平表示,目前很多地产界人士都有市场“逐步见底”的判断,一方面楼盘的土地成本较高,降价空间有限;另一方面业界普遍认为经济增长压力下会对楼市调控有整体放松。
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??? “目前市场上对调控政策的传言很多,各个地方政府近期也针对楼市调控进行微调,这些都引起了购房者预期的变化。”中国房地产学会副会长陈国强认为这促使刚需群体结束观望、选择出手,但他强调这些需求不能简单归于“恐慌性购房”,而还应观察楼市后期成交情况。
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??? 业内分析
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??? 整体环境放松将惠及地产
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??? 记者了解到,虽然对楼市是否“触底”仍有争议,但大部分业内人士都认为,年内政府针对楼市不会再有更严厉的调控政策出台,而整体银根放松及对首次置业的支持等将惠及房地产行业。
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??? 限购短期不会放开
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??? 亚豪机构副总经理任启鑫分析,近期中国经济硬着陆风险加大,中央将“保稳定”放在首位,扩大基础设施建设、放宽信贷、开发民间资本等一系列刺激政策接连出台;虽然限购短期内不会放开,但各个地方政府打着鼓励自住需求旗号出台的放宽政策屡屡过关,政策的松动也在吸引购房者积极入市抄底。
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??? 北京工程勘察设计行业协会会长曲际水对记者表示,国家“十二五”的经济增长方式仍然主要依靠投资和内需转换,无论从地方政府的财政收入,还是城市化需求看,房地产的相关产业仍然处于强劲的发展期,转变地方政府的收入结构,减少房地产所占比重都难以在短期内实现。
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??? 楼市仍处去库存阶段
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??? SOHO中国董事长潘石屹则对本报记者表示,据其了解北京市财政一年对公交车、地铁的补贴超过百亿元,这些资金来源通常都是卖地收入;土地出让金锐减后,各地方政府的税务机关正通过企业税收来增加收入,实体经济困难重重,成为各地楼市频传“微调”的大背景。
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??? 但也有一些业内人士预期并不乐观。中原地产华北区域董事总经理李文杰表示,目前来看针对开发商的银根还未出现放松,楼市仍处于去库存阶段。“调控是中央政府,缺钱是地方政府,二者博弈下我们需要做最糟的打算。”大兴一家民营房企开发商高管对记者如是说。
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??? 房价年内难上涨
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??? 多位业内人士向记者强调,目前楼市“以价换量”的基调未变,从前五月销售良好的楼盘看,都是针对刚需的低价推盘项目,目前大部分项目的优惠幅度并未改变。5月的楼市成交回暖是受到了政策预期转好、刚需项目维持“低价”策略促销的双重影响。
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??? 促销到位致成交量大涨
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??? “近期热销的龙湖·时代天街、绿地国际花都、鲁能7号院,成交单价均在万元左右,是典型的刚需盘。”亚豪机构副总经理任启鑫表示,而橡树湾、公元九里、招商嘉铭珑原等中高端豪宅产品都经过了较长的蓄客期,属于改善性需求的回流,销售较好属意料之中。
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??? 任启鑫表示,今年房企到期的债务规模处于高位,流动性也遭到削弱,而目前北京的调控政策依旧趋紧,迫使企业采取灵活推盘、降价促销等措施,从而令上周高、中、低端项目成交延续了全面上涨之势。
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??? 价格反弹可能性不大
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??? 陈国强表示,筑底成功的前提是价格不变后成交量仍稳定在一定的成交水平上,单凭5月的数据并不能代表楼市筑底已经完成,重回上升轨道还有待一段时间的观察。
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??? 在房企流动性没有根本好转的前提下,仍会采取“降价保量”的方式回笼资金,降价项目将成为吸引楼市销量提升的最大动力。
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??? “楼市回暖和促销力度大、新盘低开有关。”中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平表示,即使楼市已筑底,但房价快速、大幅反弹不大可能,或出现小幅回暖。
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